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五證二書

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五證二書

買家要留意售樓處是否有「五證二書」中的「五證」,具體是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法。

「五證」之中,以《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》最重要,兩者由市級國土資源部門和房屋管理部門發出。

(1)《國有土地使用證》
是單位和個人使用國有土地的法律憑證,受法律保護。北京市國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》,根據國有土地的不用使用方式,分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

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(2)《商品房銷售(預售)許可證》
是一份發展商銷售現樓或樓花必須具備的證書,屬於內地政府部門允許發展商銷售房屋的批准文件,證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和發出證書。

假如具備以上兩份證明,基本上可以理解為樓盤可以同時具備其餘證書。要注意,以下三證名稱相當接近,要留神!

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(3)《建設工程規劃許可證》
是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,是建設單位(即發展商)建設工程的法律憑證,也同時是工程中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的發展商,其工程建築是違章建築,不能領取房地產權屬證件。此證可確認有關建築工程的合法地位,保證有關發展商和個人的合法權益。

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(4)《建設用地規劃許可證》
是發展商向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證,是發展商用地的法律憑證。沒有此證而開展建築工程屬非法用地,發展商亦沒有合法權利賣樓,不能領取房地產權屬證件。此證可確保土地利用符合城市規劃,維護發展商按照城市規劃使用土地的合法權益。

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(5)《建筑工程施工許可證》
又稱《建筑工程開工證》,是建築施工單位(類似香港所講的承建商)符合各種施工條件、允許開工的批准證明,是發展商進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一。

沒有此證的項目均屬違章建築,不受法律保護。當各種施工條件完備時,發展商應按照計畫批准的開工專案,向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門,辦理施工許可證手續,領取施工許可證。未取得此證的話,基本上地盤不得擅自開工。

至於「二書」,則指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,一般在入伙時收到,是發展商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。

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(1)《住宅質量保證書》
是發展商對銷售的商品住宅,承擔品質責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。發展商應按《住宅品質保證書》的約定,承擔保修責任。買家若認為所購項目的主體結構品質不合格,可以向《住宅品質保證書》中注明的「工程品質監督單位」申請重新檢驗,假如經檢驗後確認不合格的,買家有權退房。

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(2)《住宅使用說明書》
是指對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等提供說明,並提出使用注意事項的文件。如在房屋使用中出現問題,說明書將成為解決發展商與業主之間糾紛的重要依據。

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